Análisis de Rentabilidad: Parking Coll d'en Rabassa
Análisis completo: por qué parking es superior a depósitos (0.5-2% TAE) y menos volátil que vivienda
8.3%
Cap Rate Palma
8.3% - Líder nacional1.8%
Default Rate
1.8% vs 4.7% vivienda23 días
Time to Exit
23 días media+18.7%
CAGR 3 años
+18.7% acumuladoComparativa de Activos
Análisis risk-return de opciones de inversión
Parking Mallorca
ROI total ~10.4% anual
- Ticket entrada: 32.000€
- Capex mantenimiento: mínimo
- Demanda estructural garantizada
- Default rate: 1.8%
- CAGR +18.7% (3 años)
- Liquidez: 23 días
Vivienda Residencial
Rental yield ~4-5%
- Ticket entrada: +200K€
- Capex: alto (reformas)
- Regulación LAU compleja
- Default rate: 4.7%
- Revalorización variable
- Liquidez: meses
Depósito Bancario
TAE 0.5-2%
- Ticket: flexible
- Sin gestión
- Liquidez inmediata
- Riesgo: FGD 100K€
- Sin revalorización
- Rendimiento bajo IPC
Tesis de Inversión: 10 Fundamentos
Análisis de factores que respaldan la oportunidad
Bajo Ticket de Entrada
Capital requerido 32.000€ vs 515K€ vivienda. Diversificación inmobiliaria accesible para inversores retail sin necesidad de alto patrimonio.
Cap Rate Superior
Palma: 8.3% cap rate, líder nacional. Alquiler 90€/mes genera 1.080€/año. Post-gastos: ROI neto 3.4%, 2-3x depósitos.
Bajo Capex
Sin reformas ni Capex recurrente. Gastos comunidad mínimos. Margen operativo alto vs vivienda (reformas, ITE, reparaciones).
Menor Default Risk
Default rate 1.8% vs 4.7% vivienda. Inquilinos necesitan activo → pago prioritario. Flujo de caja predecible.
Demanda Estructural
2.076 en lista espera. Ratio 756 veh/1K hab. Déficit crónico garantiza ocupación sostenida. Vacancia baja.
Exit Rápido
Time to market: 23 días vs meses vivienda. Mercado líquido con múltiples compradores. Exit strategy clara.
CAGR Histórico Sólido
+18.7% en 3 años (CAGR 5.9%). Casos +100% desde 2019. Estimación conservadora 7% anual añade 2.240€/año a valoración.
Gestión Pasiva
Sin gestión activa: contrato + cobro. Time commitment mínimo. Sin problemas inquilinos complejos. Verdadera renta pasiva.
Eficiencia Fiscal
Deducibles: IBI, comunidad, seguros, intereses. IVA 10% obra nueva. Optimización tributaria mejora ROI post-tax.
Flexibilidad Contractual
Sin LAU. Contratos cortos/largos sin restricciones. Opción alquiler por horas (yield premium). Libertad operativa total.
Caso Real: Parking en Coll d'en Rabassa
Números reales de nuestra plaza en venta
Análisis de Inversión
Datos del Mercado en Palma
Por qué ahora es el momento de invertir
Escasez Crítica
- 2.076 personas en lista de espera para parking municipal
- 8 de 14 parkings municipales con listas cerradas
- 756 vehículos por cada 1.000 habitantes (más que Madrid/Barcelona)
- Palma es la 3ª ciudad con peor tráfico de España
Mercado al Alza
- Alquiler parking Baleares: +31.4% en 5 años
- Palma: 2ª ciudad con mayor crecimiento de alquiler (+9.4%)
- Precio venta parking: +38.7% en 2023
- Casos de duplicación de valor en 5 años
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Parking 32.000€ en Coll d'en Rabassa - Rentabilidad ~7%
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